Государство поставило себе цель – выдоить собственников недвижимости до последней капли

1. Срок владения недвижимостью для продажи её без налогов увеличен с 3 до 5 лет. 

Федеральный закон № 382 от 29 ноября 2014 года «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» (статья 2) увеличил срок владения объектом недвижимости, после которого гражданин освобождается от уплаты НДФЛ при продаже квартиры - с 2016 года этот срок составляет 5 лет. Т.е., если Вы вступили в право владения недвижимостью начиная с 2016 года, то задуматься о её продаже (без попадания на налоги) Вы можете… в 2021 году! 

Конечно, закон предусматривает, что субъекты РФ могут этот срок (по истечении которого доход от продажи освобождается от налогов) снизить для любых категорий граждан хоть до нуля. Но разве есть здравомыслящий человек, который верит, что это произойдет? 

Кстати, ранее я уже писал о том, как в такой ситуации заплатить меньше налогов на недвижимость. 

2. Больше не будет сделок за «1 миллион». 

Еще одно чрезвычайно важное нововведение 2015 года – это механизм определения налогооблагаемой базы. 

До конца 2015 года при определении налога на доходы при продаже квартиры учитывалась цена, указанная в договоре купли-продажи, однако уже с января система поменялась. Теперь налог платится с наибольшей из двух сумм: 70% от кадастровой стоимости квартиры либо цены договора. Поэтому о сумме сделки размером в миллион рублей можно будет забыть. 

3. Обязательное нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимостью, если в ней участвует несовершеннолетний ребенок. 

Это – Федеральный закон №391-ФЗ от 29.12.2015г! Всем известно, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – это процесс, который очень высоко оплачивается. Нотариальное лобби сознательно и последовательно продвигает свои интересы по обязательному удостоверению всех сделок с недвижимостью уже не первый год, уж очень «лакомый кусок». 

Зачем нам при этом нужна сложная процедура регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре, сотрудники которого в силу своих полномочий также проверяют законность регистрации права, а также разрешение, получаемое в органах опеки и попечительства? Этим вопрос никто задаваться не стал. 

Кстати, стоимость такого «удостоверения» - 1% оценочной стоимости жилья. Вот и считайте, как продавать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего. 

4. Введение системы взносов на капитальный ремонт жилья. 

После вступления в силу Закона № 271-ФЗ все собственники жилплощади в многоквартирных домах платят за капитальный ремонт. И в отличие от пенсий, зарплат, социальных выплат, эту статью государство не забывает индексировать – рост по стране составил порядка 6%. 

Кстати, риэлторы, обязательно имейте ввиду, что всем покупателям квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах стоит внимательнее проверять наличие долгов прежнего собственника по платежам на капремонт. В 3 части статьи 158 ЖК так и указано: «к новому собственнику переходят обязательства предыдущего, …, в том числе неисполненная обязанность по уплате взносов». 

5. Увеличение размера государственной пошлины за регистрацию прав и договоров в Росреестре. 

Очередной жест по взиманию денег за каждый «чих», связанный с операциями с недвижимостью, был принят правительством в 2015 году: 

- госпошлина для юридических лиц за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав (ст. 333.33 НК РФ) теперь составляет 22000 рублей; 
- госпошлина за регистрацию договора дарения квартиры, регистрацию договора купли-продажи квартиры, а также за регистрацию прав, обременений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении для физических лиц - 2 000 рублей. 

6. Ужесточение страхования гражданской ответственности застройщиков. 

Не успели застройщики возмутиться, но научиться работать в системе обязательного страхования гражданской ответственности за исполнение обязательств по передаче квартиры по факту завершения строительства жилого дома, как правительство в очередной раз решило, что как-то все слишком просто. 

Теперь объем собственных средств страховых компаний должен составлять 1 миллиард рублей вместо 400 млн. рублей ранее, должны отсутствовать предписания ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Это изменение коснулось практически всех застройщиков, поскольку большинство из них элементарно не успели привести свои документы в соответствии с новыми требованиями и заключить новые договоры страхования с компаниями, входящими в список страховщиков ЦБ РФ. 

Закономерным итогом такого «горе-регулирования» стало то, что на всю страну на рынке осталось лишь 19 страховщиков, которые соответствуют новым требованиям. Причем на строительном рынке деятельность осуществляют лишь 4 из них, которые, естественно, тут же увеличили свои тарифы в разы, параллельно ужесточив требования к строительным компаниям. 

7. Отмена индексации размера материнского капитала в 2016 году. 

Ну а тут уж совсем комментарии излишни. Любые операции с маткапиталом, направленные на ограничение его размера, сразу бьют по рынку жилья. Ведь согласно данным самого Пенсионного фонда, на покупку жилья направляется около 94 % от всех средств материнского капитала – т.е. 16 из 17 семей пытаются улучшить жилищные условия. 

Что же на подходе: 

Двойной налог на землю, где можно хоть что-то построить 

Повышенный налог на землю собираются начать собирать с граждан, имеющих возможность строительства на своих участках жилой недвижимости, однако пока её не реализовали или не стали регистрировать недвижимость. Соответствующие поправки в статью 396 части второй Налогового кодекса разработали в Министерстве экономического развития . 

Согласно этому законопроекту, на те земли, на которых можно осуществлять, но не осуществляется жилищное строительство, физическим и юридическим лицам надо будет платить налоги с коэффициентом 2. 

А допускается строительство практически на всех участках — например, дачных или садовых участках. Здесь есть возможность строительства жилья, но все же назначение участков другое. Кто-то может построить дом, а кто-то просто будет возделывать землю, заниматься садоводством и жить в вагончике, однако и им придется платить налог с повышенным коэффициентом. 

Банковское финансирование строительства. 

Благими намерениями, наше правительство решило еще потуже затянуть гайки долевого строительства. Теперь, чтобы защитить дольщиков, хотят ввести механизм проектного банковского финансирования – т.е. деньги будут поступать и храниться на спецсчетах банков, которые предоставят такое финансирование, а девелопер сможет получить их только после того, как долевики получат квартиры. 

Сейчас этот законопроект, который пока находится на доработке, предусматривает введение дополнительных требований к застройщикам, которые привлекают денежные средства дольщиков.